當(dāng)前樓市回歸常態(tài)，合力促樓市“強(qiáng)筋壯骨”
房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展對穩(wěn)定購房者預(yù)期、促進(jìn)居住消費(fèi)至關(guān)重要。5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況引發(fā)關(guān)注，2023年樓市經(jīng)歷一季度“小陽春”后，出現(xiàn)沖高回落。今年樓市的走向到底如何？樓市能否沖出低迷？購房者和售房者又是怎樣的感受？
經(jīng)歷持續(xù)一年的低迷后，樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”，3月份房價(jià)上漲城市數(shù)量達(dá)到近4年來的最高峰。不過，5月17日剛剛發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在一季度市場沖高后，4月份70個(gè)城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量均較上月減少，新房、二手房價(jià)格環(huán)比漲幅雙雙收窄。“五一”假期，房地產(chǎn)銷售市場整體表現(xiàn)平淡，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，代表城市成交規(guī)模較去年“五一”假期增長約25%，其中多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。
據(jù)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來樓市整體恢復(fù)形勢見好，購房者預(yù)期有所改善，但基礎(chǔ)尚不牢固。進(jìn)入二季度，隨著前期積壓的購房需求基本釋放結(jié)束，樓市進(jìn)入常態(tài)化節(jié)奏期。促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展，仍需持續(xù)優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策，各方合力增強(qiáng)置業(yè)信心。
“小陽春”傳遞暖意
“二三月挺忙，現(xiàn)在又穩(wěn)定了。這是因?yàn)橹辟彿康目蛻粢呀?jīng)買完，現(xiàn)在也有客戶，但需求不急迫。”5月4日，北京西四環(huán)外某房屋中介門店，門店經(jīng)理正在給數(shù)十名店員開會(huì)，復(fù)盤“五一”假期工作情況。該經(jīng)理稱，“‘五一’假期，看房的客戶比平時(shí)工作日多，但比平時(shí)周末少。畢竟是春節(jié)后的首個(gè)小長假，很多人都出去旅游了”。
對于近半年門店的簽單情況，該經(jīng)理表示，“從去年11月至去年年底，受新冠疫情影響擱置了一批購房需求。到今年二三月份，趕末班車入學(xué)的客戶需求集中釋放。每年都會(huì)有這種現(xiàn)象，那個(gè)時(shí)段房源相對少、客戶相對多，頂層、一層、一居室等平時(shí)不太好賣的房子，很多客戶也會(huì)選擇購買”。
房地產(chǎn)市場在調(diào)整優(yōu)化疫情防控政策后迎來復(fù)蘇，北京二手房市場恢復(fù)速度較快。在價(jià)格方面，一季度北京二手房成交均價(jià)較前期有小幅上漲。
從數(shù)據(jù)來看，今年1月至3月，31個(gè)省份中有19個(gè)商品房銷售面積同比增速為正，有12個(gè)省份增速為負(fù)。其中天津增速最高，為85%；安徽增速最低，為-23%。在13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省份里，北京、河北和廣東表現(xiàn)最好，同比增速分別為14%、10%和10%。值得注意的是，天津在去年全年該指標(biāo)為-32%，當(dāng)前該指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)正。這說明在購房政策刺激下，市場依然有復(fù)蘇動(dòng)力。
銷售價(jià)格方面也普遍走出下跌空間。報(bào)告顯示，2023年1月至3月，全國31個(gè)省份中有27個(gè)省份商品房銷售價(jià)格同比漲幅為正，有4個(gè)省份漲幅為負(fù)。其中四川漲幅最高，為13%；西藏漲幅最低，為-12%。13個(gè)經(jīng)濟(jì)大省份中，有12個(gè)省份房價(jià)漲幅已回正，而湖北微跌。
當(dāng)前樓市回歸常態(tài)
進(jìn)入二季度以來，百城房價(jià)走勢承壓，核心一二線城市價(jià)格相對穩(wěn)健，多個(gè)三四線城市房價(jià)延續(xù)跌勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的大趨勢不會(huì)改變，市場信心總體處于恢復(fù)狀態(tài)。
“相比二三月份的快速反彈，4月樓市復(fù)蘇節(jié)奏有所放緩，進(jìn)一步驗(yàn)證了今年市場復(fù)蘇會(huì)呈現(xiàn)波折性上揚(yáng)格局。4月部分城市找房熱度環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，其中三四線城市找房熱度回落幅度相對明顯，預(yù)計(jì)市場分化格局還將存在。”58安居客研究院院長張波介紹，4月一二線熱點(diǎn)城市的新增掛牌房源量環(huán)比減少，這在一定程度上體現(xiàn)出一季度市場二手房成交量上升明顯，大量二手房源得到去化。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，4月以來樓市回歸常態(tài)，既有長期因素，也有短期因素。長期來看，一季度較快市場節(jié)奏使得價(jià)格預(yù)期有所抬高，但市場當(dāng)前支付能力和接受程度依然維持穩(wěn)定，因此對有所提升的市場價(jià)格還是以觀望態(tài)度為主，進(jìn)而導(dǎo)致節(jié)奏放緩。短期來看，“五一”假期前，許多人早早計(jì)劃出游行程，對地產(chǎn)銷售必然有擠壓。此外還有天氣影響，以北京為例，4月經(jīng)歷了數(shù)次強(qiáng)沙塵天氣，對客戶看房造成一定影響。
“到四五月份，北京樓市轉(zhuǎn)入常態(tài)化時(shí)期水平。從4月開始，購房者在心態(tài)上多了觀望成分。據(jù)我們分析，目前的購房群體中，七成屬于置換群體，包括改善置換、入學(xué)置換、養(yǎng)老置換等。”冷會(huì)說。
不少人認(rèn)為，相較于二三月份，四五月份其實(shí)是回歸到了正常、平穩(wěn)的節(jié)奏，買賣雙方都更有時(shí)間靜下心做選擇，價(jià)格也有博弈空間。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，從新房看，4月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。從二手房看，環(huán)比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，北京、廣州和深圳環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上漲0.7%轉(zhuǎn)為下降0.2%；二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。
從城市角度看，上海易居房地產(chǎn)研究院一項(xiàng)對4月全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速排序的結(jié)果顯示，全國僅有6個(gè)城市成交行情沒有下滑，即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳。“4月偏強(qiáng)勢的城市，普遍為基本面不錯(cuò)的大城市。從下降的城市來看，徐州、麗水、南寧3個(gè)城市降速超50%，市場調(diào)整程度較大。”嚴(yán)躍進(jìn)這樣解讀。
1月至4月，全國50城新房成交面積同比增速排序結(jié)果顯示，長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽、肇慶、東營和東莞排進(jìn)前十名，同比增速均接近或超過50%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此類城市中，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市”。
值得關(guān)注的是，10強(qiáng)城市中，山東有3個(gè)城市入圍，即淄博、濟(jì)南和東營。這并非偶然，3年疫情期間，江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯，潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟(jì)南市場的一波持續(xù)行情帶動(dòng)了周邊地級市樓市復(fù)蘇。
“‘淄博’火出圈雖然和山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系不強(qiáng)，但提升了城市形象和置業(yè)優(yōu)勢，對后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇或?qū)黹g接正面影響。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
因城施策疊加顯效
面對市場震蕩，一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺，促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)。去年3月以來，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布，各地因城施策，從優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)、推進(jìn)“帶押過戶”等各方面發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年有超300個(gè)省市（縣）出臺政策超千條，政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值。
2022年3月，鄭州成為第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，明確“對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。此后，蘇州、南京、青島、天津等重點(diǎn)城市均優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”。“鄭州取消認(rèn)房認(rèn)貸的舉措對國內(nèi)其他重點(diǎn)城市有示范意義，實(shí)質(zhì)性降低了購房成本，釋放改善換房需求，促進(jìn)市場修復(fù)。”劉麗杰說。
2022年5月，長沙成為第一個(gè)提出“以租換購”的城市，將存量房盤活供作租賃住房，盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，在履約期內(nèi)可交易。此后，成都、重慶、西安等地也有“以租換購”政策出臺。
“‘以租換購’政策的創(chuàng)新之處在于，打通了新房、二手房和租房市場通道，為其他城市提供了新的政策調(diào)整樣本。”劉麗杰表示，存量房源作為租賃住房，一方面切實(shí)增加租賃房源供給；另一方面10年及以上的鎖定期限，為市場提供了一批長期穩(wěn)定租賃房源，有效緩解當(dāng)下租賃市場“不穩(wěn)定”的痛點(diǎn)。
去年以來，佛山、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州、南京、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策，多孩家庭可新購一套房，同時(shí)降低二套房首付比例。
今年以來，我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性尤為重要，“穩(wěn)支柱”“促需求”“防風(fēng)險(xiǎn)”成為2023年房地產(chǎn)行業(yè)的政策主題。一季度，中央和相關(guān)監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求。據(jù)中指研究院監(jiān)測，一季度全國有超百個(gè)省市（縣）出臺政策超180條，各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容，部分城市政策涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。
4月28日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。“結(jié)合會(huì)議釋放的相關(guān)信號，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處于寬松狀態(tài)。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“整體來看，今年以來房地產(chǎn)市場運(yùn)行的好轉(zhuǎn)更多為恢復(fù)性好轉(zhuǎn)，市場內(nèi)生動(dòng)力仍偏弱。短期來看，穩(wěn)定購房者置業(yè)信心和預(yù)期仍是促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)的關(guān)鍵。”
陳文靜認(rèn)為，二季度，前期已出臺的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續(xù)落實(shí)到位。各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點(diǎn)一二線城市庫存較高的郊區(qū)，或按照一區(qū)一策原則，優(yōu)化限購條件和認(rèn)房認(rèn)貸政策；結(jié)合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持；降低房屋交易稅費(fèi)等。
“隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和城市發(fā)展，核心一二線城市將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱、人口流出城市，預(yù)計(jì)市場將基本修復(fù)到疫情前的平穩(wěn)狀態(tài)。”劉麗杰說。
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